我们和鬼子不一样
首先中日楼市泡沫的底层结构完全不同
日本当年的楼市泡沫是全民加杠杆投机催生的——上世纪80年代末，日本居民杠杆率飙升，大量资金涌入房地产，房价脱离居民收入数十倍，且大量房产属于空置投机属性；而中国房地产的核心支撑之一是城镇化进程和真实居住需求，即便当前城镇化率已超65%，仍有近2亿新市民的住房需求待满足，这是日本当年不具备的基本面。此外，中国居民购房的杠杆率虽有提升，但整体仍处于相对可控区间，且刚需自住占比远高于投机占比，和日本的“全民炒房”有本质区别。
2. 政策调控的目标是“软着陆”而非“主动爆破”
你提到的“银行直供房”“禁止国资垫钱”，本质是市场化出清低效房企，而非“引爆炸弹”——这是淘汰高杠杆、高负债的房企，让资源向财务稳健的房企集中，是行业洗牌而非整体崩盘。对比日本当年的政策失误：日本央行在泡沫破裂后急速加息，直接戳破泡沫；而中国始终坚持“因城施策”，用“保交楼”“房企融资三支箭”等政策托底刚需、化解风险，核心目标是防止系统性风险，而非放任市场失控。
更关键的是，房产税的出台逻辑绝非“为了填补地方债而制造超跌”。从试点情况来看，房产税的推进强调“稳妥”和“渐进”，税率设计、免征面积等都充分考虑居民承受能力，目的是完善房地产长效机制，而非一次性冲击市场。
3. 地方债与房地产的绑定关系正在“解绑”，而非“互相爆破”
你认为地方债危机倒逼楼市爆破，但现实是，国家正通过化债试点、专项债扩容、盘活存量资产等方式化解地方债压力——比如将城投平台债务分类处置，推动地方财政收入多元化（如产业升级、土地出让模式改革），逐步降低对土地财政的依赖。这种“解绑”是循序渐进的，而非“把烂账丢给社会”。同时，银行抛售房源是处置不良资产的常规操作，而非“对楼市失去信心”，这些房源多是抵押资产，集中入市会影响局部价格，但不会引发全国性的“踩踏式下跌”。
4. “现金流优先”是真理，但“楼市必然大爆破”的前提不成立
你强调普通人要保持现金流、远离投机，这确实是应对任何市场波动的核心原则。但这并不意味着楼市会“大爆破”——中国房地产行业的未来是从“高速增长”转向“高质量发展”，核心城市的核心地段房产仍有保值属性，三四线城市则面临去库存压力，分化是主基调，而非整体崩盘。就像巴菲特的价值投资，强调的是“投有价值的资产”，而非“全盘否定一个行业”。
